Le commerce du centre-ville fait de la résistance à Caen

Aux grandes surfaces de vente déjà existantes à sa périphérie, viendront s’ajouter d’ici à 2014, les 22 000 m2 de l’Interikea de Fleury-sur-Orne, les 13 500 m2 du Val Saint-Clair à Hérouville, les 21 500 m2 des Rives de l’Orne ou encore les 36 500 m2 de Mondeville 1. Leur cumul représente près de 57 % des 165 000 m2 d’espaces commerciaux que compte le “grand centre-ville de Caen”, qui s’étend de l’université à la prairie.

Loyers et commerces à la hausse

Malgré cette future concurrence sans-précédent, plusieurs indicateurs démontrent que le centre-ville n’est pas mort. Loin de là. Sans connaître un taux de croissance démesuré, les loyers des boutiques poursuivent leur marche en avant, au rythme de la hausse du coût de la construction. Les rues les plus prisées (Bras dans sa première partie, Strasbourg, Saint-Pierre et Bellivet) affichent des prix pouvant aller de 300 à 500 € le m2 à l’année, contre 250 et 450 € en 2007. Des tarifs comparables à ceux exercés dans les galeries commerciales. Dans les rues Froide, du Vaugueux et Ecuyère, les loyers annuels sont proches des 200 € au m2  en moyenne.

Le nombre de commerces, lui aussi à la hausse, est une autre donnée traduisant un dynamisme certain. Selon les pointages de la Chambre de commerce et d’industrie de Caen, le “grand centre-ville” comptait 1369 locaux commerciaux en 2009, contre 1 349 cinq ans plus tôt, avec un taux moyen de croissance annuel régulier de 0,4%, depuis le début des années 2000.

La part occupée par les enseignes nationales ne cesse de grimper pour atteindre la barre des 30%, contre 27,13 % en 2004. C’est surtout dans l’hyper-centre que cette tendance est la plus perceptible, le nombre de franchises ayant bondi de 8 % en cinq ans, à opposer à la chute de 5 % du nombre d’enseignes locales.

Des produits uniques et des enseignes “moteur”

“Il y a un dynamisme évident dans le centre-ville, ne serait-ce que par la demande de nos clients qui cherchent à ouvrir un commerce”, assure Guillaume Michiels, gérant de Michiels Immobilier Professionnel et Fonds de commerce. “La difficulté, c’est que la recherche se concentre sur des surfaces qui offrent entre 50 et 60 m2, alors que les biens disponibles font le plus souvent 30 à 40 m2”. Ainsi, l’an passé, SFR n’avait pas hésité à rassembler deux locaux pour n’en former qu’un seul, boulevard Leclerc.

La force du centre-ville demeure la bonne conjugaison entre les “moteurs” que sont les grandes enseignes nationales comme la FNAC, les grands magasins ou H&M, et les boutiques qui proposent des produits uniques dans l’agglomération. Les propriétaires du prêt-à-porter Stor’age installé rue Ecuyère l’ont bien compris. Ils ont ouvert deux magasins supplémentaires dans la rue Froide. “Notre force, ce sont les marques introuvables ailleurs que chez nous sur Caen, voire en basse-Normandie”, avance Manu Duhail, responsable de Stor’age. Comme la vaste majorité des commerçants, il estime que le point négatif reste le stationnement qui ne permet pas de lutter à armes égales contre les galeries commerciales où les places sont systématiquement gratuites.

“C’est vrai que c’est une contrainte pour les clients des boutiques du centre-ville, mais aussi pour les travailleurs”, estime Guillaume Michiels. “Un médecin qui quitte le centre-ville parce qu’il préfère avoir une place gratuite à proximité de son cabinet une fois installé en périphérie, et c’est toute une clientèle qui a moins l’occasion de fréquenter les commerces en cœur de ville.” Les départs récents vers Saint-Contest de la Chambre de commerce et d’industrie et de ses 200 employés, ou encore du Régime Social des Indépendants avec sa centaine de salariés, participent à ce même mécanisme. C’est peut-être dans ce contexte que se situe le vrai danger.

Repères

Hyper-centre On y comptait 633 locaux commerciaux en 2009, contre 629 en 2004. La rue Saint-Jean est celle qui en accueille le plus avec près de 140 boutiques.

Grignotage 64% de commerces, 31% de prestataires de services. La part de ces derniers gagne chaque année 0,5% de la surface commerciale totale.

Friche La friche commerciale du centre-ville a augmenté de plus de 60% entre 2004 et 2009, pour finir à près de 70 locaux disponibles aujourd’hui.

Turn-over Le taux de modification des commerces sur cinq ans s’établit à près de 40%. Les causes : fermetures, changements d’enseigne, créations de locaux commerciaux...