Dans une rue paisible du quartier des Quatre routes, à La Courneuve, se dresse un petit pavillon de couleur crème aux rideaux de dentelle, idéal pour une famille.
"On ne s'en doute pas en passant devant, mais 10 à 12 logements ont été créés là par le propriétaire, pour les louer en toute illégalité", explique à l'AFP Julien Vavieux, chargé de mission sur l'habitat privé à Plaine Commune, qui regroupe 9 communes de Seine-Saint-Denis.
"Ce pavillon et son sous-sol ont été divisés en petits logements, et des boxes ont été créés dans un bâtiment annexe, à l'arrière", détaille-t-il. "La procédure au pénal n'est pas allée bien loin, mais le propriétaire sera jugé pour avoir enfreint les règles d'urbanisme".
Pendant des semaines, M. Vavieux a arpenté le quartier des Quatre routes qui concentre à lui seul 40% du parc privé de logements de la ville. Sur 800 maisons, il en suspecte "110 à 120" d'avoir été divisées.
Boîtes aux lettres et compteurs de gaz en surnombre, prolifération d'ordures ménagères, stationnement engorgé... bien qu'artisanal et chronophage, l'arpentage est l'un des seuls moyens dont dispose une commune pour déceler la "division pavillonnaire".
Mais les propriétaires indélicats s'adaptent, en organisant par exemple la "distribution à tous les occupants, du courrier adressé à un seul locataire" pour plus de discrétion, explique M. Vavieux.
Autre source d'alerte: les demandes, faites par les propriétaires, d'ajout de compteur électrique, pour lesquelles un certificat d'urbanisme est obligatoire.
Dénonciation et nuisances
"Mais la première source de signalement reste la dénonciation, faite par les voisins", explique à l'AFP Anne-Katrin Le Doeuff, consultante spécialiste des politiques de l'habitat à l'agence Espacité, auteure d'une récente étude sur cette pratique en pleine expansion.
De 2003 à 2013, plus de 3.700 logements seraient ainsi apparus dans le département soit plus de 25% de l'offre nouvelle de logements à La Courneuve, Drancy, Livry-Gargan, Montreuil, Saint-Ouen, et même 38% à Montfermeil, affirme l'étude.
Dans ces logements de faible qualité, suroccupés, vivent des ménages très modestes souvent d'origine étrangère, vulnérables, de par leur situation précaire voire illégale en France, face aux marchands de sommeil et aux bailleurs indélicats à la recherche d'un rendement maximum.
Pour les villes concernées, cela "dégrade les conditions de logement et entraîne, sans ressources fiscales supplémentaires, un développement démographique non maîtrisé et un besoin, difficile à anticiper, de services de proximité tels que le ramassage des ordures, les places de stationnement, l'accueil de plus d'enfants à l'école", détaille Mme Le Doeuff.
Aussi, "les rapports de voisinage se dégradent avec des nuisances nocturnes, une circulation accrue, un stationnement sauvage", dit-elle.
L'arsenal juridique pour combattre la division illégale est assez léger: il relève du droit de l'urbanisme, via les mesures visant à lutter contre l'habitat indigne. Le code de la construction interdit de son côté de créer un logement d'une surface inférieure à 14 m2 et d'un volume habitable de moins de 33 m2.
Matelas loués "nuit et jour"
En cas d'infraction, le bailleur risque des sanctions pénales: jusqu'à 2 ans de prison et 75.000 euros d'amende.
Les municipalités peuvent aussi imposer, dans leur Plan local d'urbanisme (PLU), l'obligation de créer pour les logements nouveaux, des places de stationnement ou des locaux à poubelles, ou encore de préserver un minimum d'espaces verts.
"Mais les PV pour infraction à l'urbanisme ne sont pas une sanction efficace, ce qui crée un sentiment d'impunité: c'est la porte ouverte à tous les abus", souligne Jennifer Belkadi, responsable du service hygiène et santé de La Courneuve.
Existent aussi, depuis peu, deux dispositions créées par la loi Alur: l'autorisation préalable de mise en location et celui de diviser un logement, que le bailleur est dans l'obligation de demander, et qui peut lui être refusé.
Aussi, un opérateur public vient d'être créé par Action Logement et l'établissement public foncier d'Ile-de-France, pour racheter en rythme de croisière, 300 pavillons par an et les revendre après transformation.
En Seine-St-Denis, les divisions concerneraient une maison sur 100, soit deux fois plus que dans l'Ile-de-France entière - un chiffre probablement très sous-estimé.
"On a affaire à un vrai trafic qui prospère sur la misère humaine et la crise du logement", souligne auprès de l'AFP Corinne Cadays-Delhome, adjointe au maire de La Courneuve, déléguée à la défense du droit au logement. "Les procédures sont longues, les bailleurs n'ont que des amendes minimes - un seul, poursuivi depuis 10 ans, vient d'avoir 15 mois de prison avec sursis !".
Il louait notamment "une pièce coupée en deux, pour 700 euros par mois", dit-elle. "Certains, en particulier les Asiatiques, louent des matelas deux fois, la nuit et la journée".
Et alors que "l'Ile-de-France se densifie, personne ne crée de logements abordables si ce n'est des territoires comme les nôtres... Et ces marchands de sommeil détruisent tous nos efforts", constate Melanie Davaux, conseillère municipale déléguée au droit des sols.
Pour ces élus, le "vrai combat" est de construire davantage de logements, en particulier dans les communes franciliennes les plus aisées, souvent sous-dotées en logements HLM.
Si Aubervilliers expérimente l'autorisation de louer, La Courneuve est "intéressée par celle de diviser, qui permet de sanctionner", indique Mme Belkadi. "Mais pour les contrôles, nous ne sommes que 5 pour 40.000 habitants".
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